火爆了两个月的香港楼市，在5月份出现了降温的迹象。

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香港中原地产披露的数据显示，上周末（5月26日—27日）一手市场录得约67宗成交，按周跌约73%。这也是香港楼市全面“撤辣”以来表现最差的周末。

事实上，进入5月以来，“撤辣”带来的市场兴奋度就逐步减弱。根据利嘉阁地产研究部资料估算，最近一周全港50个指标屋苑共录得1025组客户在周末看房，较上周的1030组减少0.5%。这已是连续三周在逾千组客户边缘徘徊，整体表现平稳偏淡。

成交数据也佐证了市场走淡。香港中原地产数据显示，截至5月22日，5月份一手录得1198宗成交，成交额约181.9亿港元。

该机构预计，5月全月将录得约1800宗成交、合计265亿港元，这一表现将较4月的3624宗及424.0亿港元，分别大减50.3%及37.5%。

不过，香港房地产从业者并未因5月楼市的明显下降而感到悲观。

有在香港本地从事中介业务多年的业内人士向第一财经记者表示，当前的市场走势是在预期内的，“撤辣”政策之下，短期内一定会见到成交量上涨，有不少等了很久的投资者或者非港人会进入市场，但热度不会维持太久，当前的楼价不是普通市民能够购买的，而且香港经济也需要时间修复。

上述业内人士，接下来市场预计会维持月均30-40宗成交的水平，除非有新楼盘开售，同时预计楼价不会出现大跌。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰也认为，香港“撤辣”三个月，一手市场已售出逾7000个单位，套现近900亿元，楼市现需喘息回气，步入正常化。

自2月底香港政府宣布全面撤销楼市“辣招”，香港楼市得到了极大振奋，从3月起，新盘成交量接连大幅上扬。

据美联物业研究中心数据，3月份，香港一手成交录逾4100宗，按月急升14.6倍；至于金额录逾420亿元，按月增加近11倍。4月份的一手市场也持续向好。香港中原地产数据显示，4月全月，香港一手市场共录得约1852宗成交，虽比3月份减少，但与“撤销”前1月及2月份仅447宗及275宗比较，仍增加好几倍。

这期间，有开发商大幅降价以求快速出货，尤以李嘉诚创办的长实集团为典型。该公司旗下的黄竹坑站港岛南岸Blue Coast3B期、新界西北地区洪水桥的住宅项目“#LYOS”、 位于沙田半山传统豪宅地段的名日·九肚山等多个新盘均折价出售，降价幅度基本都在20%-30%左右。

打折策略也是效果突出。Blue Coast首轮发售卖出超400伙，套现近75亿港元，创下2013年4月以来新盘单日套现金额新高；名日·九肚山截至4月21日共售出194伙，套现逾29亿港元。

陈永杰表示，自政府2月底宣布全面撤辣后，一手去货量比预期快，连带部分销售多年的货尾盘也都卖出。

截至4月底，开发商已售出约6044宗新房，相当于平均1个月卖约3000伙，这两个多月的惊人销量，约为2023年全年约10790宗成交的56%。而4月份成交量仍达1800宗，属旺市水平。

成交量大幅上扬的同时，香港楼价也有企稳的迹象。根据香港差估署公布的最新楼价指数，3月份报305.7点，按月上涨1.06%，结束了此前10个月的跌势；4月份报308.7点，按月上涨0.29%，连升两个月，累计上涨2.08%。

利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，香港楼价连升两月，反映出了“撤辣”效果，其中4月份楼价升幅显著收窄，是受到新盘低价开售抢滩所拖累，使得二手业主难以保持叫价，部分心急的业主则需要相应的降价卖楼，从而促使二手楼价受压。

陈海潮预计，接下来公布的5月份楼价将会横行，6月份甚至可能会倒跌0.5%，令第二季度的楼价出现0.21%的轻微跌幅，即上半年楼价恐要累跌1.33%，暂时难扭跌势。

至于下半年香港楼价走势方面，陈海潮认为，主要留意三大因素，其一是美国息口走势，到底何时可以实现降息；其次是新盘定价，到底是持续低开，还是可以慢慢加价；再者是专才/高才来港入市置业的力度。“如上述三大因素均向好，全年楼价仍然乐观可以有升幅，否则最多只能平稳，甚或延续过去两年的跌势。”

陈永杰则相对乐观。他认为，未来香港楼市走向还看美国息口及内地经济，其中美国利率几乎可以肯定将向下调，问题在于何时开始减息，而内地经济复苏理想，本月更推出多项楼市救市措施，令港股一度升穿19000点，相信在中央大力支持香港经济的大前提下，香港经济气氛回复，对股楼皆有帮助。

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郑娜

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